Носовихинское ш., 53 км от МКАД
Бытовик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,5 сот., брус, 2000 год.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 22.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 59 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 141 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 103 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,56 млн / целевая ≈5,91 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,76 млн ₽, маржа 53 %, ROI 111 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Вохна ≈2,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17979
Рейтинг 72/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 141 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бытовик СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 12,1 сот. | 143 700 | 11 876 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 170 000 | 16 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 065 / 109 022 / 116 522 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 236 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 763 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 111 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Дмитрово д. да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 6 сот. | 6 510 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 7 сот. | 6 390 000 | 103 065 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Назарьево д. да: «санузел» + «ламинат» | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 840 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 750 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается БРУСОВОЙ ДОМ рядом с городом Павловский Посад деревня Фатеево! ЗАРЕГИСТРИРОВАН КАК ЖИЛОЙ, МОЖНО ПРОПИСАТЬСЯ! Дом двухэтажный, расположен на ровном сухом участке 6,5 сотках СНТ "Бытовик" Внутpи две кoмнaты с печкой, летняя кухня и комната летняя. На территории : -капитальная бытовка из кирпича; - капитальный забор из профнастила; - ворота и калитка из профнастила; - коммуникации - колодец и скважина. Расположение: 15 мин ЖД станция "Вохна", 3 мин остановка общественного транспорта. 5 мин пешей доступности сетевые магазины Пятерочка, Победа, Фикспрайс, строительные магазины.