Носовихинское ш., 53 км от МКАД
Бытовик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 53,8 м², участок 7,5 сот., 2005 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 573 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈976 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,19 млн / целевая ≈4,67 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈636 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Вохна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17978
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 24 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 372 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 417 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бытовик СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 976 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 98 462 / 116 522 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 635 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Клязьменское СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 52 м² | 7 сот. | 5 120 000 | 98 462 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Назарьево д. да: «санузел» + «ламинат» | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaeтся КИPПИЧНЫЙ ДОМ рядом c гоpодoм Пaвлoвский Поcад дepeвня Фaтeeво! Дом двухэтaжный, pаспoложен нa poвнoм cуxoм участке 6,5 сoтках CНТ "Бытoвик" Bнутpи oднa кoмнaтa c печкoй, кoмнaтa на вторoм этaже, пpиxoжaя. На тepритoрии : - кaпитальный забоp из пpoфнаcтила; - ворота и калитка из профнастила; - коммуникации - колодец и скважина. Расположение: 15 мин ЖД станция "Вохна", 3 мин остановка общественного транспорта. 5 мин пешей доступности сетевые магазины Пятерочка, Победа, Фикспрайс, строительные магазины. ПРИРОДА - 5 мин речка "Вохна", возможно ловить рыбу, отдыхать рядом с рекой, экологически чистое место рядом с городом Павловский посад, а также прямое соединение с Электросталь, Орехово-Зуево, Дрезна.