Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Рассвет СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 75 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 555 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −373 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17974
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 272 / 50 000 / 58 088 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -373 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 81 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 38 272 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Всегингео СНТ | 77 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 45 455 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Весна-53 СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зорька СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пушкино-2 СНТ | 68 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 58 088 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Чайка СНТ | 77,1 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 55 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пушкино-1 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 12 500 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пищевик СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.4 км | Аметист СНТ | 83 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 54 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный участок 8 соток, один собственник. На участке небольшой двухэтажный дом с тремя комнатами и верандой, в доме есть печь. Также на участке есть летняя кухня, баня 6х6, стоянка для машины, колодец, уличный туалет, теплица 3х6, много плодовых кустарников, цветов, грядки для овощей и ягод. Въезд в снт по пропускам. За забором выход в лес. Удобное сообщение с городом, ходит автобус.