Носовихинское ш., 75 км от МКАД
Гридино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: баня.
До ст. Назарьево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17973
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 199 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 698 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бяльково д. | 23 сот. | 5 250 000 | 228 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 40 889 / 128 571 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 721 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 975 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 1 840 000 | 40 889 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мичуринец-2 СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже готовый домик (можно использовать как временный при строительстве нового, затем переделать в баню). Дом площадью 45 кв. М., (приблизительно). Свет на участке так же есть скважина. Тихое, уютное и очень живописное место с чистейшей водой и прекрасными соседями. Дом не оформлен. Альтернатива не сложная. Просмотр по договорённости в любое удобное для Вас время.