Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Степаново д., Электросталь гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., панель.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 10.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 556 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈117 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Фрязево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17969
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 556 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степаново д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елизаветино пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степаново д. | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елизаветино пос. | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 674 / 56 468 / 66 650 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 747 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | Большое Буньково д. | 75,9 м² | 10 сот. | 16 500 000 | 217 391 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Южное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Приборостроитель СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дружба СНТ | 60,4 м² | 5,8 сот. | 3 600 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Калинка СНТ | 60 м² | 4,4 сот. | 3 999 000 | 66 650 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Автоматика СНТ | 54,8 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 63 869 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Виктория СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 49 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Садовник СНТ | 66,3 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 31 674 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Лесное-2 СНТ | 54 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Лесная Поляна СНТ | 57,4 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 102 787 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 800 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летняя дача в Снт Фрязево, 15мин пешком до станции Фрязево где есть все необходимое аптеки маркитплейсы магазины, ходит бесплатная маршрутка до Глобуса 10мин езды. Участок 8 соток все документы в порядке. Двухэтажный дом стоит на прочном высоком фундаменте, есть не глубокая скважина вода не петевая, стоит рабочий бойлер, во дворе есть не большой сарай для инвентаря. Из насаждений 15 кустов чёрной смородины и 5 деревьев яблони все хорошо плодоносит. Просмотры по договоренности. Без торга. Цена до конца года.