Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Лесник СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., щитовой.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 2,88 млн; первая цена 2,88 млн ₽ от 26.03.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −3,06 млн ₽, маржа −287 %, ROI −74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈1,7 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17963
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 377 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесник СНТ | 6 сот. | 648 000 | 108 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титан СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 11,1 сот. | 1 500 000 | 135 135 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 11,1 сот. | 1 750 000 | 157 658 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титан СНТ | 8 сот. | 417 000 | 52 125 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 6 сот. | 525 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 048 / 24 490 / 55 556 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 064 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −287 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Строитель СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2024 | 2 875 000 | история площадки |
| 03.07.2024 | 2 750 000 (−125 000) | история площадки |
| 22.07.2024 | 2 850 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.08.2024 | 2 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 22.08.2024 | 2 890 000 (−10 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 990 000 (+100 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 18.05.2025 | 3 100 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.06.2025 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 450 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 2-эт. Летний домик щитовой (утепленный) внутри вагонка, участок 12 сот. В Снт "Лесник", рядом красивейшее озеро, отличная рыбалка, купание. Лес: грибы, ягоды. Инфраструктура пос. Воровского, сетевые магазины. Пешком до ж/д станции. На машине 25 км от Мкад.