Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Семеново д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 13.04.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 63 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 9 в 10 км, 64 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,87 млн / целевая ≈8,88 млн / пессимист. ≈7,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,69 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Казанское ≈7,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17961
Рейтинг 75/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 242 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Семеново д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 890 000 | 136 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малыгино д. | 12 сот. | 1 890 000 | 157 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малыгино д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Малыгино д. | 6,2 сот. | 890 000 | 143 548 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ручеек СНТ | 8,7 сот. | 1 212 400 | 139 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Часовня д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Часовня д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Часовня д. | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 821 / 88 182 / 115 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 896 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 691 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Фатеево д. да: «с/у» + «ремонт» | 120 м² | 10 сот. | 13 800 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дмитрово д. да: «ванные» + «под ключ» | 116 м² | 10 сот. | 9 370 000 | 80 776 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ромашки ДНП да: «санузлом» + «под ключ» | 124 м² | 9 сот. | 9 550 000 | 77 016 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Левкино д. да: «санузел» + «мебель» | 123 м² | 11 сот. | 7 850 000 | 63 821 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | да: «санузлы» + «под ключ» | 128 м² | 10 сот. | 12 220 000 | 95 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Луговое ДНП да: «ванной» + «ремонтом» | 110 м² | 10 сот. | 9 700 000 | 88 182 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | да: «с/у» + «под ключ» | 128,8 м² | 10 сот. | 9 420 000 | 73 137 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | да: «санузла» + «теплый пол» | 130 м² | 10 сот. | 11 990 000 | 92 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | да: «сан/узлом» + «отделка» | 132 м² | 10 сот. | 12 250 000 | 92 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 999 999 (+149 999) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 300 000 (+300 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 8*10, общая площадь 120кв. М. Фундамент свайный, утепление пола Первого и второго этажа. Дом каркасный с открытой верандой, окна Пвх( веко) Свет подведён 15квт, 3 фазы, газ в двух метрах от дома. Забор профлист, откатные ворота. Земля Ижс 10сот.