Носовихинское ш., 41 км от МКАД
Литейщик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 650 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 42 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −326 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Вохна ≈3,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17959
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 249 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 2 150 000 | 307 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 2 900 000 | 322 222 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 235 / 45 882 / 74 490 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -326 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Мирный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 85 м² | 6,6 сот. | 3 590 000 | 42 235 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | да: «санузел» + «тёплый пол» | 98 м² | 6,9 сот. | 7 300 000 | 74 490 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 17.10.2025 | 2 350 000 (+150 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 990 000 (−360 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа напрямую от собственника. Продаётся дом 90 кв. М на участке 7.2 сот. Дом 2 этажа, 1 этаж брус, 2 этаж каркас. На участке: теплица, колодец, бытовка, сарай, большая емкость для воды. Удобное расположение участка, вьезд круглый год. Реальным покупателям возможен торг.