Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Храпуново ≈2,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17958
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Есино д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 270 / 155 340 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 329 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 213 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 096 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 577 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алешинские Сады СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешинские Сады СНТ | 42 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешинские Сады СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветеран СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Механизатор СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | имени Воровского пос. | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Локомотив-3А СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Учитель СНТ | 30,9 м² | 6,6 сот. | 4 800 000 | 155 340 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сатурн СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачный участок 6 соток. На участке имеется два строения, дачный домик 36 кВ метров и хозяйственный блок. Дачный дом каркасно-щитовой, на сваях. Так же на участке есть деревянная беседка. В хоз. Блоке имеется: -душевая с бойлером, туалет садовый и кладовая для садовых принадлежностей. На участие есть колодец, свет и центральный водопровод. Домик состоит из 2 комнат и небольшая кухня. В кухне есть вода и бойлер. Так же есть басейн с подогревом на 10 тон воды. С песчаным фильтром. Для детей есть песочница, батут и гамак. На участке растут: - смородина красная, черная, клубника, малина и посадили яблоню.