Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Изумруд СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈3,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17957
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 559 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 107 / 42 430 / 64 833 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 238 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 076 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 147 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Рассвет СНТ | 80,2 м² | 5,5 сот. | 5 350 000 | 66 708 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Светлячок СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Маяк СНТ | 67 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 866 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | имени Воровского пос. | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мелиоратор СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Маяк СНТ | 88,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 26 107 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Виктория СТ | 78 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 37 179 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Колонтаево Клаб ТСН | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Золотые пески СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 3 890 000 | 64 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107981727 Продается садовый дом на земельном участке в СНТ "Изумруд", рядом с городом Электроугли, Ногинского района. Коммуникации: электричество, летний водопровод. На участке расположено несколько строений: дом и хозяйственный домик. Площадь дома 75 м2, на столбчатом фундаменте, деревянный, двухэтажный, в нем четыре жилые комнаты, кухня, столовая. Площадь хозяйственного домика 18 м2; в нем расположен душ и летний туалет, есть место для садового инвентаря. Земельный участок имеет площадь 6 соток, отмежеван, покошен, огорожен, есть ворота для въезда автомобиля. Подъездная дорога к дому асфальтированная, рядом озеро можно купаться, ловить рыбу, плавать на лодке, оборудованная детская площадка, круглогодичный магазин, автомат с чистой для питья водой; недалеко строится магазин Магнит, до автобусной остановки 15 минут пешком, маршрутный автобус едет 5 7 минут до ж/д станции Электроугли. При желании можно дойти пешком до ж/д станции пл. 43 км. Электрички идут в сторону Москвы, до Новогиреево, Нижегородская, Серп и Молот, Курская и т.д. Выезд на Носовихинское или Горьковское шоссе, либо можно доехать по скоростной дороге М12. Один взрослый собственник. Ипотека подходит. Звоните, ответим на все дополнительные вопросы по телефону, покажем в удобное для вас время по предварительной договоренности.