Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Меркурий СНТ, Богородский гор. округ
Дача 80 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 676 тыс. → дом ≈724 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈252 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Лесная ≈1,2 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17953
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 5 400 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 395 / 48 611 / 62 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 552 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Юбилейный ТСН | 80 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чайка СНТ | 77,1 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 55 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 80 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран ЦАО СНТ | 82,5 м² | 6 сот. | 4 590 000 | 55 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сплав СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 18 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Всегингео СНТ | 77 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 45 455 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Весна-53 СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тепловик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пищевик СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.6 км | Художественные Краски СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся круглогодичная дача в Подмосковье. Участок с домом и утеплённой бытовкой в Снт, отличный вариант для тех, кто хочет приезжать зимой или жить постоянно. Прямая продажа, без агентов. Дом: · 1-й этаж: веранда, две проходные комнаты, две изолированные. Брус 100×100, пол утеплён минватой, двойные рамы. · 2-й этаж: каркасный, утеплён минватой, большой зал и две комнаты. Есть воздушная прослойка-получердак летом комфортно. · Крыша: шифер, без протечек. Стропила, лаги, полы, брус в хорошем состоянии. · Дом простоял более 30 лет, конструкции надёжны. Важный нюанс: требуется ремонт фундамента асбестобетонные столбики частично ушли в землю. Рекомендуется ленточный фундамент или винтовые сваи по периметру. Стоимость работ учтена в цене (снижение на 350 тыс. Руб.). Если сделать самостоятельно, сэкономите ещё 150200 тыс. Бытовка (зимний вариант): Утеплённая, металлокаркас, пластиковые окна, обшита вагонкой. Внутри: скважина (абиссинская, 7 метров), насосная станция, септик (бетонный, 3 ступени, 6 колец), бойлер, газовая плита, электрообогреватель, душевая кабина, унитаз, спальное место на двоих, холодильник, стиральная машина. Позволяет комфортно приезжать на выходные, не протапливая весь дом. Участок: Сарай-дровник. Большие крепкие деревья, аварийные удалены. Летом поют соловьи, растёт валериана, сейчас белые грузди. В пешей доступности несколько озёр для купания. Инфраструктура: · Станция Лесная пешая доступность, 4 км до Храпуново (Мцд-4), 1 час до центра Москвы. · Электрички часто, есть такси. · Дорога в Снт отсыпана и выровнена. · Доставка "Магнит" до участка. · В посёлке: школа, магазины, Ozon, продуктовый и строительный рынки. · Взносы Снт 16 тыс. Руб. В год. · Соседи живут постоянно, можно оставлять на зиму. Цена: 1,4 млн руб. Это ниже рынка: аналогичные дома без бытовки и септика стоят от 1,82 млн. Стоимость бытовки с техникой (250 тыс.) и септика со скважиной (100 тыс.) уже включена. Минимальный торг для быстрого покупателя до 100 тыс. Руб. Кадастровая стоимость 1,55 млн. Пишите, отвечу на все вопросы, по запросу созвонимся. Показ оперативный.