Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Осинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 16 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −2,47 млн ₽, маржа −201 %, ROI −67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конев Бор ≈3,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1795
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 165 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 090 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 15 851 / 31 048 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 459 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 229 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 471 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −201 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Мезенка СНТ | 94 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 15 851 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полет СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 13 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Хорошово-2 СНТ | 124 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 31 048 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркасно щитовая уютная дача площадью 100 м2 с двумя этажами. Дом расположен на участке в Снт, окруженном зеленью и цветами. Внешние стены утеплены панелями, обшиты сайдингом, что придает дому современный вид. В доме четыре комнаты, с хорошим ремонтом. На территории имеется колодец для водоснабжения, а также просторная теплица для выращивания овощей. Для отдыха оборудована зона с навесом и столом. Отопление осуществляется жидкотопливным котлом. Санузел находится на улице. Участок ухоженный, с дорожками и декоративными элементами. Остановка общественного транспорта находит в 5 мин ходьбы.