Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Солнечный КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 47,7 м², участок 6,7 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 437 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина, газ.
До ст. Казанское ≈2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17948
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 260 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 063 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 249 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сонино д. | 11 сот. | 2 290 000 | 208 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,8 сот. | 890 000 | 75 424 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 38 462 / 67 873 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Труд СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 46 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Иванисово с. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мичуринец-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Родничок СНТ | 44,2 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 47,7 м2 на участке 6,74 сот. В КП Солнечный для круглогодичной жизни, с мебелью и техникой. На участке два жилых каркасных дома общей площадью 47,7 м2: маленький дом 16 м2 (2013 года постройки) и дом 31 м2 (2014 года постройки), плюс отдельный хозблок-бытовка 6×2 м. Такая планировка даёт гибкость: можно жить в одном доме, а второй использовать под гостей, мастерскую или сдавать отдельно. Санузел есть как в доме, так и на улице. Дома полностью пригодны для круглогодичного проживания. Ремонт косметический, заезжать можно сразу: мебель и бытовая техника остаются новым хозяевам. Участок 6,74 сотки на нём растут туи, виноград и берёза, есть где отдохнуть в тени и что облагородить под свой вкус. Есть парковочное место. Все коммуникации на месте: электрическое отопление, вода из собственной скважины, септик, газ подведён по границе участка. Есть Wi-Fi и телевидение. Расположение удобное с точки зрения логистики: 60 км от Мкад, асфальтированная дорога до участка, которую чистят зимой заехать на машине можно круглый год. До железнодорожной платформы Горьковского направления 2 км, до автобусной остановки (маршрут на Фрязево) 1 км. Рядом магазин. Дача находится в Московской области, Павлово-Посадский городской округ, КП Солнечный, Виноградная улица, 176 тихий посёлок с сохранённой транспортной доступностью. Торг уместен. Звоните или пишите отвечу на все вопросы и договоримся об удобном времени показа.