Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Пески СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 39 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 2,15 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 300 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈899 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −168 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Пески ≈1,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1794
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губастово д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губастово д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 653 / 28 750 / 34 286 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 508 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −168 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 46 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 56 522 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Ручеек СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Березка-2 СНТ | 34,9 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 653 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 999 999 (−1) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 899 999 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 150 000 (+250 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный вариант для круглогодичного проживания для любителей дачного отдыха, в продаже дача в Снт "Пески". Дом кирпичный, двухэтажный, отмостку дома делали недавно, с пристроенным хозблоком, состоит из 2 комнат, кухни, просторной пристройки с погребом. Отопление печное, газовый баллон для приготовления пищи, водоснабжение своя скважина, уютная беседка установлена в 2025 году, летний душ и туалет. Забор-металлический профлист. Участок квадратный примерно 23 м на 22 метра, обработан, насаждения плодово-ягодные, газон, выгребная яма. Круглогодичное проживание. Снт охраняемое, дороги в зимнее время чистят, соседи живут постоянно. Транспортная доступность: до ж/д платформы "Пески" 15 минут. Пешком. Вокруг леса, озера. Под материнский капитал Не подходит. Все строения документально оформлены. Показы по выходным по предварительной договоренности. Торга нет. Звоните сейчас! Наша компания предоставляет полное сопровождение сделок любой сложности! Код пользователя: 81266. Номер в базе: 12280764.