Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., 2022 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,19 млн; первая цена 3,19 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 66 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,74 млн → дом ≈407 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Фрязево ≈0,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17934
Рейтинг 41/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 8 % | 0.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 274 256 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 743 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степаново д. | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Степаново д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 000 / 59 375 / 114 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 873 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 419 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Бабеево д. | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 550 000 | 11 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 470 000 | 29 400 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мечта СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 350 000 | 65 686 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Березовое СНТ | 50 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Грибаново д. | 50,6 м² | 15 сот. | 4 790 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Есино СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мечта СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дружба СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 190 000 | 42 941 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 190 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 150 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с участком 10 соток. Электричество 15 кВт, 3 фазы. Продаётся блочный дом 52 кв.м на бетонном ленточном фундаменте. Участок земли населённых пунктов, вид разрешённого использования ЛПХ (можно под животноводство, птицу, мелкий скот и т.д). Участок в собственности. Использовался этот дом как полноценное круглогодичное жильё пока строили основной дом, спокойно жили две зимы. Отопление -печное, прогревает дом за 2 часа. Технические характеристики: Стены: блок (20 см) + утепление минватой 5 см. Крыша: утеплена минватой 5 см, покрыта андулином. Окна пластиковые. Фундамент бетонная лента. Планировка: 1-й этаж: большая комната-гостиная совмещенная с кухней, совмещённый санузел. 2-й этаж (мансарда): спальная комната. Коммуникации: Электричество: 15 киловатт, три фазы запас под любые нужды. Вода: скважина в доме. Канализация: автономный септик. Кому подойдёт: Строителям и бригадам временная база на объекте, хранение спец. техники. Как жилье без регистрации (сам жил 2 года) рядом КБ, Пятерочка и тд... До ж/д станции "Фрязево" 10 минут пешим шагом. Дачникам для летнего отдыха и зимних вылазок (дом зимний). Важный момент: Дом не зарегистрирован в Росреестре (право собственности на само строение не оформлено). Земельный участок в собственности. Это не мешает проживанию и пользованию. Можно использовать строение как временное без регистрации.