Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Марс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 62 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 900 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Назарьево ≈7,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17929
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 097 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ефимово ДНП | 23,5 сот. | 650 000 | 27 660 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 615 / 41 500 / 70 370 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 795 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марс СНТ | 62 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ефимово д. | 56 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 107 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч СНТ | 65 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 24 615 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мичуринец-1 СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Отрадное Ветеран СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Текстильщик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Юность СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Березка-2 СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 14 615 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 100 000 (+500 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Городской округ Павловский Посад, дер. Козлово, снт Марс. Живописный участок с двух этажным дом в сосновом лесу, рядом с озером. Участок правильной формы, лужайка перед домом, растут плодовые деревья. Добротный дом с печкой, напротив дома сосновый лес орнитологического Даниловского заповедника, много грибов и ягод. В комнатах много света. Колодец на 10 колец с чистейшей питьевой водой, два сарая, в которых размещены места для хранения инвентаря, весь инвентарь так же передается новому собственнику. В садовом товариществе ведется видео наблюдение есть охрана, дороги зимой чистят, подъезд круглый год. Главные достоинства места полная тишина и безопасность. Не далеко ферма, можно покупать свежее молоко! Магазины так же рядом. Рядом речка, а в 200 метрах расположено большое озеро, богатый грибами и ягодами сосновый лес. Удобная транспортная доступность.