Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Фрязево-91 СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 80 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 2,77 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: септик; свет — 10 кВ; в описании: колодец.
До ст. Есино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17923
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 939 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Есино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Есино д. | 20 сот. | 5 700 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 40 278 / 62 500 |
| цена объекта | 2 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 354 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 316 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Юбилейный ТСН | 80 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сплав СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Колос СНТ | 72 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Весна-53 СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ветеран ЦАО СНТ | 82,5 м² | 6 сот. | 4 590 000 | 55 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Тепловик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | имени Воровского пос. | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фрязево-91 СНТ | 100 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 69,5 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 252 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 770 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 770 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144378441 Дача в окружении леса. Участок: - Площадь: 4 сотки, приподнят и отсыпан, правильной формы. - Территория огорожена забором. - Въездные ворота на участок для одной машины. - Дом. - Туалет. - Хозблок. - Беседка. - Плодово-ягодные деревья и кустарники. - Колодец. - Септик. - Участок поставлен на кадастровый учёт с определением границ. Дом: - Дом зарегистрирован. 1 этаж: две комнаты, кухня-гостиная, душевая кабина и туалет, терраса. 2 этаж: две комнаты. - Фундамент ленточный. - Крепкий, тёплый, построен из бревна. - Электричество 10квт. Инфраструктура: - Снт Фрязево-91 чистое и ухоженное Снт, расположенное в удалении от промышленных объектов и производств. - Окружено ягодными и грибными лесами. - Улицы освещены. - Чистый воздух. - Спокойные и дружелюбные соседи, часть из которых проживают круглогодично. - Удобный подъезд. Дороги зимой чистят. - Лесное озеро. - Снт находится между г. Электросталь и посёлком им. Воровского, на Носовихинском шоссе.