Носовихинское ш., 41 км от МКАД
Игнатово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 58 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 692 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,29 млн / целевая ≈8,36 млн / пессимист. ≈7,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,31 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Казанское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17917
Рейтинг 81/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 692 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сонино д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Тихие дворики пос. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитрово д. | 22 сот. | 4 990 000 | 226 818 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сонино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 579 / 94 388 / 107 822 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 305 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | да: «сан/узел» + «под ключ» | 98 м² | 10 сот. | 9 250 000 | 94 388 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Елизаветино пос. да: «душевая» + «ламинат» | 95 м² | 10,5 сот. | 6 800 000 | 71 579 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | да: «сан/уз» + «отделка» | 94,6 м² | 10 сот. | 10 200 000 | 107 822 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 699 999 (−50 001) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 500 000 (−199 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 2 500 000 |
Описание
Предлагается к продаже двухэтажный дом из бруса, построенный в 2024 году. Общая площадь составляет 100(фундамент 6на 9)квадратных метров, расположенные на участке 10 соток. Дом требует ремонта, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи. Санузел находится на улице. Электричество подключено, что облегчает процесс подключения коммуникаций. Участок ровный, с возможностью обустройства сада или огорода. Дом находится в регионе с развитой инфраструктурой, что делает его удобным для постоянного проживания или отдыха.