Объект №1791 · дом · в продаже

Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., 1969 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈656 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈0,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1791

Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продается уютная летняя дача из двух комнат ( жилая и кухня), площадью 25 кв. М, с пристройкой ( беседка) к домику площадью 22 кв. М в черте города. Свет, колодец (11 колец), централизованная поливочная вода ( 3 раза в неделю). На участке летний душ, сарай для хранения инвентаря, квасная бочка ( дополнительный запас воды). Расположение участка удачное: в пешей доступности от остановки Флотская, заезд со стороны гаражей по асфальту мимо Тепло Коломна ( ближайшие ворота  100 м) и с ул. Огородная. Подъезд тупиковый на два участка, что служит дополнительной парковкой для машины. Участок ухожен. Имеются грядки для посадки сезонных овощей, зелени; произрастают кустарники смородины, ежевики, жимолости, крыжовника. Вишня, слива, яблони, груша- достаточно для сезонного урожая и возможности ( при желании) сделать заготовки на зиму. Соседи дружные, отзывчивые на всякую помощь и совет. В Снт имеется возможность подключения к городской воде, готовится к газификации (включено в программу). Риелторам  просьба не беспокоить. Реальному покупателю  торг уместен. Цена 2600 000 руб.