Носовихинское ш., 18 км от МКАД
Мичуринский Труженик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 117 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 31.03.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 68 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,53 млн → дом −233 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,31 млн / целевая ≈8,38 млн / пессимист. ≈7,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,26 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
Коммуникации: колодец; газ — есть; в описании: печь.
До ст. Электроугли ≈3,3 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17907
Рейтинг 85/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 533 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 991 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудиново с. | 15,1 сот. | 8 300 000 | 549 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 4,2 сот. | 1 600 000 | 380 952 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12,8 сот. | 9 500 000 | 742 187 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 818 / 80 551 / 112 870 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 451 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 256 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мичуринский Труженик СНТ | 105 м² | 10 сот. | 10 990 000 | 104 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудиново с. | 108 м² | 5 сот. | 12 190 000 | 112 870 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Белая д. | 108 м² | 5 сот. | 8 999 000 | 83 324 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белая д. | 108 м² | 5 сот. | 10 490 000 | 97 130 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белая д. | 108 м² | 5 сот. | 8 999 000 | 83 324 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Колонтаевские Усадьбы КП | 110 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Колонтаево д. | 110 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 61 818 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Колонтаевские Усадьбы КП | 108 м² | 6 сот. | 8 400 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 112 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 75 893 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Марьино-2 д. | 110 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 2 450 000 | история площадки |
| 09.07.2025 | 2 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю на продажу участок с домом в старом, обжитом месте с удобным подъездом ( рядом трасса М12). Большой участок с с садовыми деревьями. Есть колодец, вода центральная с мая по сентябрь. Соседи живут постоянно. Есть газ. Дом большой, отапливается камином, возможно провести в дом воду и сделать санузел( площадь позволяет). В шаговой доступности зона отдыха -песчаный карьер.