Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Булгаково СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 69 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Поселок Воровского ≈2,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17904
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булгаково д. | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булгаково д. | 45 сот. | 11 000 000 | 244 444 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 750 / 68 965 / 72 917 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 176 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Заря СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Алешинские Сады СНТ да: «душевая» + «мебелирован» | 50 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 45 800 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | имени Воровского пос. да: «санузла» + «кухонного гарнитура» | 52 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 82 692 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сплав СНТ да: «унитаз» + «ремонт» | 48 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лесная Дача СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52,2 м² | 5,5 сот. | 3 599 999 | 68 965 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в 27 км от Мкад, удобный подъезд по трассе М-12, по Носовихинскому шоссе, Горьковскому шоссе. От станции г. Электроугли 3 км (5 мин на машине). До Снт идет асфальтированная дорога, в шаговой доступности магазин Пятерочка. Участок правильной прямоугольной формы, имеется теплица, колодец, выгребная яма, уличный туалет. В дом вода заведена из колодца, что гарантирует круглогодичное использование горячей и холодной воды, в доме есть душ, туалет, боллер, кондиционер, а также электрические батареи, электричество 15 квт.