Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Пасад СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 110 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 413 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 45 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,26 млн / целевая ≈9,23 млн / пессимист. ≈8,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,73 млн ₽, маржа 45 %, ROI 83 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Назарьево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17900
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 540 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 413 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пасад СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Победа СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Победа СНТ | 7,9 сот. | 700 000 | 88 608 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пасад СНТ | 11,8 сот. | 317 250 | 26 886 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Назарьево д. | 10,6 сот. | 3 500 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бывалино д. | 10 сот. | 243 660 | 24 366 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бывалино д. | 11 сот. | 298 500 | 27 136 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назарьево д. | 11 сот. | 5 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 99 700 / 133 448 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 259 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 727 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 83 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Луговое ДНП да: «ванной» + «ремонтом» | 110 м² | 10 сот. | 9 700 000 | 88 182 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Назарьево Парк КП да: «с/у» + «под ключ» | 116 м² | 12 сот. | 15 480 000 | 133 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Луч СНТ да: «ванна» + «въезжайте и живите» | 100 м² | 11,4 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | да: «санузла» + «теплый пол» | 100 м² | 10 сот. | 9 970 000 | 99 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фатеево д. да: «с/у» + «ремонт» | 120 м² | 10 сот. | 13 800 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с пропиской. В данный момент проживают квартиранты на период продажи. Второй этаж под ремонт. В доме 3 комнаты. Газ баллон, отопление электро+камин. Вся остальная информация по телефону.