Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Мичуринский Труженик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 117 м², участок 8,8 сот.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 2,48 млн → дом −377 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 8 в 10 км, 52 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈2,34 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,84 млн / целевая ≈9,75 млн / пессимист. ≈8,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,54 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Электроугли ≈3,3 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17897
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 477 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 222 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудиново с. | 15,1 сот. | 8 300 000 | 549 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 4,2 сот. | 1 600 000 | 380 952 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12,8 сот. | 9 500 000 | 742 187 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 786 / 94 537 / 133 636 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Колонтаевские Усадьбы КП да: «санузел» + «тёплым полом» | 120 м² | 8,9 сот. | 11 800 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Черепково д. да: «с/у» + «отделкой» | 110 м² | 9 сот. | 11 500 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузла» + «мебелью» | 120 м² | 8 сот. | 16 000 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Вечерняя Москва СНТ да: «ванная» + «отделку» | 112,4 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 64 057 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | да: «санузлами» + «отделкой» | 110 м² | 8 сот. | 14 700 000 | 133 636 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 112 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Отдых СНТ да: «санузел» + «мебель» | 108 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 90 741 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горелый Лес СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 127 м² | 8,5 сот. | 7 100 000 | 55 906 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Блочный дом для летнего проживания , Газ по границе, колодец