Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Мечта СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 728 тыс. → дом ≈572 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17895
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 8,7 сот. | 1 000 000 | 114 943 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашки ДНП | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашки ДНП | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашки ДНП | 19 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Криулино д. | 21 сот. | 7 900 000 | 376 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 9,1 сот. | 1 500 000 | 164 835 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 6,7 сот. | 1 022 300 | 152 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 58 952 / 114 286 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 655 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Природа СНТ | 35,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 023 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкостроитель СНТ | 37,1 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 39 084 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубки СНТ | 35 м² | 8 сот. | 500 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 32 м² | 6 сот. | 899 990 | 28 125 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Есино СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надежда СНТ | 38 м² | 5,8 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 180 000 (−120 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 300 000 (+120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная по адресу: Паавлово-Посадский район, Рахмановское с. П д Криулино, Снт Мечта. Участок общей площадью 6 соток, правильной формы. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для садоводства. Дом общей площадью 35, кв. М. Назначение: жилой дом. ( без права регистрации). Требует ремонта. Так же на участке находится туалет, летний душ, хоз блок. Въезд в снт оборудован шлагбаумом. Хорошее месторасположение позволит вам добираться до дачи как на автомобиле по Носовихинскому шоссе, или на общественном транспорте. Остановка находится в 10 минутах от дачи. В собственности более 15 лет. Рядом лес, есть водоем для купания. По документам земля и дом оформлены, межевание есть.