Носовихинское ш., 42 км от МКАД
ЛПХ Малое Рахманово пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 31 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 275 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; в описании: печь, скважина.
До ст. Казанское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17893
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 355 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 14 сот. | 450 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Тихие дворики пос. | 16,3 сот. | 1 799 000 | 110 368 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 59 934 / 133 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 756 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.9 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 3 990 000 | 133 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137646062 Воспользуйтесь данным предложением, если вы хотите прекрасно отдыхать в восточном Подмосковье с хорошим транспортным сообщением и в окружении хвойного леса. Земельный участок 8,5 сот., огорожен со всех сторон, с выходом в лес, немного заросший, но не потерявший свою привлекательность за счет растущих на нем садовых и декоративных деревьев и кустарников. Добротный садовый дом каркасно-щитовой деревянный, одноэтажный с мансардой. На первом этаже одна жилая комната с печкой, 2 застекленные террасы. Мансардный этаж без внутренней отделки. На участке расположены летний туалет, летняя кухня, сарай и летний душ. Коммуникации: электричество 7 квт, водоснабжение колодец и скважина 14 м. С питьевой водой, газ балонный. Въезд в снт оборудован шлагбаумом, в снт установлены уличные камеры видеонаблюдения. Для комфортного отдыха в снт есть собственный оборудованный пруд для купания. Хорошее месторасположение снт Мир позволит вам добираться до дачи как автомобиле по Носовихинскому шоссе до с. Рахманово или на электричке до ж/д станции Казанское. От ж/д станции до снт 25 мин. Пешком. Для реального покупателя предусмотрен реальный торг.