Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Сосенки СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 30 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 851 тыс. → дом ≈949 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −768 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Металлург ≈1,8 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17890
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 64 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 949 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 667 / 55 000 / 70 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -768 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Фрязевский Садовод СНТ | 28 м² | 11 сот. | 1 450 000 | 51 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сосенки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березовая Роща СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! Продается свежий садовый дом 30метров 2014 года постройки. Дом на свайном фундаменте, каркасник с утеплением 10. Можно находиться до сильных холодов. Состояние отличное. Внутри и снаружи обшит вагонкой. В доме душ, вода заведена от колодца. 2 этажа, 2 комнаты. Газовая плита от баллона. Электроэнергия. Крыша профлист. Участок 8,2 сотки. Фактически 10,5. Благоустроенный, 2 теплицы, кустарники, плодовые деревья. В задней части участка выход в лес. Грибы, ягоды. Соседи отличные, дружелюбные. Кадастровый номер участка: 50:16:0502069:386. Один взрослый собственник с момента получения земельного участка. Полная стоимость в договоре. По желанию покупателя любые проверки. Покажем оперативно. Поможем в проведении сделки.