Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Негомож д., Коломенский гор. округ
Дача 80 м², участок 18 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Чёрная ≈8,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1789
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 164 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 012 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 7 сот. | 1 149 000 | 164 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 30 654 / 55 650 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 923 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Маливо с. | 100 м² | 27 сот. | 5 565 000 | 55 650 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | 73,4 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 30 654 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | Чернолесье СНТ | 56 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 17 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в экологическом районе. Рядом пруды, озёра. Ухоженный участок, плодовые деревья, ягоды. Дом 2 этажа, в доме кухня, газовая плита (от баллона), в доме печь, отапливает первый и второй этаж, на втором этаже место под биотуалет, мебель шкафы, тумбы, диваны, кресла, кресло-качалка. На улице есть беседка деревянная со столом и лавочками, отдельным кирпичным строением баня с помывочной и предбанником, в предбаннике (комната отдыха) диван, стол, холодильник, в помывочной выложен бассейн. Также есть кирпичный хозблок для хранения садовой утвари. На улице туалет из кирпича. 2 колодца красиво оформленных, с крышками и козырьками. На участке ухоженный огородик с насыпными высокими грядками, многолетние цветы. Детская площадка. Участок огорожен забором из профнастила, есть калитка, ворота и стоянка для машины (тротуарная плитка). Удобный подъезд к участку, транспортная доступность.