Носовихинское ш., 90 км от МКАД
Мисцево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Коттедж 100 м², участок 10 сот.
Цена 2,27 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,27 млн ₽ от 23.11.2023.
Рейтинг 43/100 · уверенность 39 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 456 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 20 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Авсюнино ≈4,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №17877
Рейтинг 43/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 8.6 |
| участок | 5 | 55 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 15.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисцево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хвойный пос. | 30 сот. | 955 000 | 31 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Понарино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 500 / 42 987 / 66 474 |
| цена объекта | 2 270 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 929 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19 км | Великий Край д. | 100 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 19 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | 86,5 м² | 13 сот. | 5 750 000 | 66 474 | в продаже 22.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2023 | 2 273 000 | история площадки |
| 22.03.2024 | 2 600 000 (+327 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 2 270 000 (−330 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 2 270 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаем новый дом, 2020 года постройки! Каркасно-щитовой 10*10 м, на ленточном фундаменте, кровля-профнастил. Утепление со стороны улицы есть, внутри нужно сделать и утеплить полы, также стены, потолок. Свободная планировка. Электричество, центральный водопровод по границе, газ на участке. Расположен на ровном, сухом участке 10 соток, есть возможность увеличить. Посёлок с развитой инфраструктурой: школа, магазины продуктовые, хозяйственные, строительные материалы, автобусная остановка в трёх минутах ходьбы, оборудована детская площадка, детский сад в данный момент закрыт на ремонт. Автобусное сообщение с городом Орехово-Зуево, Куровское, в 10 км. есть станция ж/д Авсюнино, прямое сообщение с городом Москва (Казанское направление). Полный комплект документов, юридически и фактически свободен. Возможна покупка с использованием ипотечных средств и различных сертификатов на улучшение жилья. Показ в удобное для Вас время по договорённости. Звоните и приезжайте! AFY-506313058