Носовихинское ш., 53 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 117 м², участок 6 сот., брус, 2003 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 62 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 189 тыс. → дом ≈3,26 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 27 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,64 млн / целевая ≈7,77 млн / пессимист. ≈6,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,74 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Вохна ≈1,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17876
Рейтинг 55/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 501 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 189 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 261 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 872 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,2 сот. | 247 620 | 24 276 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 33 сот. | 700 000 | 21 212 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 43,7 сот. | 2 650 000 | 60 641 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 967 / 78 704 / 90 345 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 737 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | да: «санузле» + «теплый пол» | 116 м² | 6 сот. | 10 480 000 | 90 345 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ново-Казанское ДНТ да: «санузел» + «ремонт» | 108 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 78 704 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Энтузиаст СНТ да: «ванной» + «мебель» | 122 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 26 967 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Жилой дом в городе Павловский Посад находящийся по адресу: ул. Лесная 74, СНТ "Здоровье", 5-я ул. дом 90В. Дом построен из бруса на ленточном фундаменте, общая площадь 117 кв.м. Электричество подключено 15 кв.т, вода из колодца, санузел в доме. Удобный асфальтированный подъезд по Носовихинскому ш., 50 км от МКАД. СНТ расположено в пределах городской черты Павловский Посад. Рядом ж-д станция "Вохна", пешком 1,5 км до ворот СНТ. Остановка общественного транспорта в 400 м. от СНТ, автобус до ж-д вокзала Павловский Посад Дом оформлен как Жилой, назначение: Жилое с возможностью регистрации (прописка). Межевание земельного участка проведено, границы внесены в кадастр.