Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 105 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 882 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 52 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,13 млн / целевая ≈6,42 млн / пессимист. ≈5,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17872
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 786 / 70 707 / 90 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 129 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 703 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 112 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 51 786 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Пешково д. да: «санузел» + «отделка» | 98,6 м² | 7,5 сот. | 12 500 000 | 126 775 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новое Борилово КП да: «санузел» + «под ключ» | 107 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 86 916 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 99 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 70 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вечерняя Москва СНТ да: «ванная» + «отделку» | 112,4 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 64 057 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный каркасный дом, утеплённый, пригодный для круглогодичного проживания косметическим ремонтом. Дом расположен на участке площадью 8 соток в Снт. В доме три комнаты, электрическое отопление, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация выгребная яма. Санузел находится на улице. Дом окружен зелеными насаждениями, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Дорога до дома асфальтирована, рядом есть остановка общественного транспорта и магазин. Возможна покупка в ипотеку. Оперативный показ. Возможна регистрация.