Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,17 млн ₽, снижали с 1,67 млн; первая цена 1,67 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 488 тыс. → дом ≈682 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈994 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль ≈506 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Лесная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17870
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 33.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчуг СНТ | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 83 333 / 110 000 |
| цена объекта | 1 170 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 994 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 505 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Камышок СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горелый Лес СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Всегингео СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 93 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Березка СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заря СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Росинка-Борилово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Металлург СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 670 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 470 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 220 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 170 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 170 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139909478 Продается дача в черте города Электросталь. Участок ухожен, дом чистый без запаха и сырости. На участке огород, плодовые деревья, колодец с питьевой водой, старенькая банька, туалет. По факту участок больше (идет процесс на присоединения к участку у всего снт), собственный выход в лес! Полная стоимость в Дкп. Один взрослый собственник. Документы на земельный участок и дачный дом оформлены в собственность. Покажем в удобное для Вас время.