Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Оптимист СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 348 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈3,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17867
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 463 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 348 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 302 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Любашино пос. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 250 / 53 750 / 109 940 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 173 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -271 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 33,2 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в хорошем районе, всё в шаговой доступности. Торг.