Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Виктория-80 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,18 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 221 тыс. → дом ≈959 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈586 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈3,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17864
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 221 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виктория-80 90 СНТ | 18,5 сот. | 694 000 | 37 514 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 17,7 сот. | 510 000 | 28 814 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,4 сот. | 750 000 | 40 761 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 15 сот. | 480 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 19 сот. | 800 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 703 / 52 857 / 74 037 |
| цена объекта | 1 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 003 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ромашки ДНП | 54 м² | 6,3 сот. | 3 998 000 | 74 037 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Связист-2 СНТ | 63,2 м² | 7,3 сот. | 2 130 000 | 33 703 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фрязевский Садовод СНТ | 55 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 52 727 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Степаново д. | 67,3 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 62 407 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мир СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 1 180 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 180 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с летним домиком в прекрасном месте. Охраняемое СНТ Виктория в шаговой доступности от деревни Грибаново. Участок расположен в центре , напротив живописный пруд. На участке есть колодец и дополнительное нежилое строение. Вокруг лес, много грибов и ягод. В деревне Грибаново развитая инфраструктура, магазины, церковь, остановки общественного транспорта. До Ж/Д станции Фрязево всего 4 остановки на автобусе.