Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Надежда СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 57 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 507 тыс. → дом ≈493 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈285 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17861
Рейтинг 55/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 507 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восток СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 28,5 сот. | 700 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елизаветино пос. | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 61 458 / 87 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 285 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Иванисово с. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Виктория-80 90 СНТ | 40 м² | 11,8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Фрязевский Садовод СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юбилейный СНТ | 40,2 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Любитель СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача на 8 сотках. На участке кусты чёрной и красной смородины, 3 яблони. Есть теплица 3м на 6м. Имеется летний душ, 2 сарая. Дом 2х этажный, 3 комнатки и кухонька. Соседи добродушные. Тихое и спокойное место для отдыха. При прохладной погоде можно растопить печку.