Новорязанское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 83,9 м², участок 2 сот., кирпич.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 83.9 м²»
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈160 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 82 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — центральная; отопление — центральное; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Хорошово ≈4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1786
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Бакунино д. | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 731 / 98 010 / 153 061 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | 76,7 м² | 2 сот. | 8 199 999 | 106 910 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 101 м² | 2 сот. | 9 000 000 | 89 109 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 104 м² | 2,5 сот. | 8 500 000 | 81 731 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 58,8 м² | 2 сот. | 9 000 000 | 153 061 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Таунхаус ( трехквартирный жилой дом) под восстановление, средняя часть из трёх. По документам: общая долевая собственность; 33/ 100. ( комнаты: 17.2 / 13.5 / 8.8, кухня 13 м2; сан/ узел. Терраса 11 м2; холл 5.2. Все коммуникации центральные: электричество, электроплита, отопление центральное, вода центральная: горячая и холодная, как в квартире ( без газ колонки); канализация центральная. Об/пл 83.9 м2, пл жилых помещений 73м2; кухня 13 м2. +2 сотки. Эта доля находится между соседями, т е. Их стены есть в наличии. Готовы к сделке. До центра города 6 км.