Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Дубок СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 200 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 40 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,67 млн / целевая ≈6,91 млн / пессимист. ≈6,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,04 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ленская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17859
Рейтинг 73/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубок СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 714 / 103 798 / 120 766 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 044 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | да: «ванную» + «ремонт» | 67,9 м² | 5,8 сот. | 8 200 000 | 120 766 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «отделка» | 79 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 107 595 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Луч СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютную дачу в садовом товариществе Дружба, д. Улитино, г. Павловский Посад. Дом 72 м2 (72 м)- назначение: жилой дом, вoзмoжнa пpoпиcка. На земельном участке 615 м2 земли сельхоз назначения, для ведения садоводства. Дом деревянный, бревенчатый, обшитый деревом. Фундамент ленточный, бетонный. Полы доска. Кровля толстый металл. Дровяная печь. На первом этаже: крыльцо, прихожая, проходная гостиная, спальня, летняя комната (бывшая веранда), кладовая/чулан (нет на фото). Удобная лестница. На втором этаже спальня, застекленная лоджия, 2 просторных кладовых (нет на фото). Окна зарешечены. Коммуникации электричество, летний водопровод. Участок почти квадратный, правильной формы, ровный, сухой. На участке: - домик с кухней 12 м2, на ней кухонная мебель, раковина, холодильник, обеденный стол. Также в доме оборудована душевая и баня. На террасе домика есть летняя кухня с мойкой, кирпичный гриль, стол. В задней части домика хозблок 7 м2 для хранения и установки газового баллона. За домиком уличный туалет. - 2 просторные теплицы со съемной стеклянной крышей. - летний душ. - деревья яблоки, груша, слива, вишня и т. Д. ; кусты малина, смородина, крыжовник и т. Д. - внешний забор с воротами (новые), парковка на 2 машины. Проезд по садовому товариществу асфальтированный, непосредственно к участку грунт с отсыпкой мелким гравием. Двое соседей живут постоянно, одни бывают редко. В Снт есть магазин, небольшой пруд. В шаговой доступности д. Евсеево с магазинами, школой и всей необходимой инфраструктурой, озеро Евсеевское с пляжной зоной. Проезд до центра Павловского Посада (ж/д вокзала) 7 минут, общественным транспортом автобусом 23 15 мин., Яндекс-такси 200 руб. До Москвы можно доехать по Носовихинскому или Горьковскому шоссе. Либо на электричке до Нижегородской (Мцд 4, Бкл, Некрасовская линия) за 50 мин. На экспрессе Рэкс либо фирменном Владимирском поезде, за 1-1:20 на обычной электричке. Проехать можно до Курского и Казанского вокзалов. Один взрослый собственник.