Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,79 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −985 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Лесная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17858
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 46 276 / 86 000 |
| цена объекта | 2 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 546 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Станколиния СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 54 м² | 10 сот. | 7 995 000 | 148 056 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Энтузиаст СНТ | 65 м² | 6,6 сот. | 2 700 000 | 41 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колос СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Колос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 46 552 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новые Псарьки д. | 50,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 84 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Обухово пгт | 52,8 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 170 455 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сплав СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Афанасово-1 д. | 49,9 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 112 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 790 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 990 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 799 000 (−191 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 599 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается замечательный семейный дом. Можно жить в любое время года. Вода проведена из колодца в дом, нагревается. Торг С Реальным Покупателем Уместен! Дом отапливается дровами, экономично и быстро. Проверяли в -20 зимой! Уютная комната и кухня- гостиная на 1 этаже и просторная спальня на 2 этаже. Имеется летний душ с подогревом, туалет, хоз блок и сарай. Сарай на сваях, закрывается на железную дверь, при желании возможно переоборудовать в просторную баню. Практически вся мебель и техника остается. Участок правильной формы. Доброжелательные соседи. На территории Снт озеро для купания, магазины. Большой плюс данного дома и участка- близость к въезду в снт, но тихая обстановка. Один взрослый собственник участка и дома, без обременений. Приезжайте на осмотр, торг у дверей.