Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Субботино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 86 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 363 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,59 млн / целевая ≈6,83 млн / пессимист. ≈6,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,06 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈3,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17857
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 360 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 363 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 174 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Субботино д. | 11 сот. | 242 200 | 22 018 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 272 120 | 19 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 10,5 сот. | 159 630 | 15 203 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 9,6 сот. | 1 750 000 | 182 292 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Субботино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Субботино д. | 11,5 сот. | 3 100 000 | 269 565 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Субботино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 593 / 93 562 / 119 444 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 075 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 060 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Фрязевский Садовод СНТ да: «ванна» + «мебель» | 82,1 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 53 593 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Большие Дворы пгт да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 8 сот. | 8 470 000 | 105 875 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березки Парк 2 КП да: «ванные» + «мебель» | 90 м² | 8,3 сот. | 10 750 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Пчелка СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фахверк из арболита. Не верьте фото приезжайте смотреть! Специальные предложения: Удобная рассрочка по программе Trade-in. Семейная ипотека от 6%. Веранда в подарок на большой дом. Приглашаю на реальный, полностью построенный дом, где можно: потрогать стены и пройти по комнатам, оценить тишину, тепло и эстетику мощных балок, спросить всё, что интересует. Звоните сейчас, чтобы договориться о времени просмотра!