Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Евсеево ДП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 34 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 276 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 90 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Ленская ≈1,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17854
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 55 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 477 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 276 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 90 412 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6,2 сот. | 1 350 000 | 217 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 498 / 55 358 / 112 500 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 709 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зорька СНТ | 33 м² | 6,6 сот. | 2 900 000 | 87 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Природа-2 СНТ | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 33 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Евсеево ДП | 42 м² | 10,5 сот. | 2 370 000 | 56 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Павловский Посад СНТ | 28 м² | 5,1 сот. | 1 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 150 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 350 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный небольшой Жилой С Пропиской каркасный дом площадью 34 м2, построенный в 2023 году. В доме имеется электрическое отопление конвекторами, водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация кольца. Во дворе новая каркасная баня. Электричество 15 квт. Участок огорожен забором из профлиста, по низу забетонирован. Находится на возвышенности, выровнен, отсыпан, посажены туи, газон. Дом расположен в шаговой доступности от асфальтированной дороги и остановки общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Есть место для строительства основного дома. Один взрослый собственник. Полная стоимость по дкп. Возможна ипотека, помощь в одобрении. Показ в любое удобное для вас время, по предварительному согласованию.