Носовихинское ш., 65 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 73,2 м², участок 6,1 сот.
Цена 2,79 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 417 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −972 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Дулёво ≈2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17853
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 373 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 418 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 949 000 | 129 933 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 364 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 48 011 / 61 842 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -971 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Машиностроитель СНТ | 73,5 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 48 980 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба СТ | 75,5 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 48 344 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 68,9 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 541 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Дружба СТ | 70 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 36 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Красочник-2 СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Емельяново д. | 72,9 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 011 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малое Кишнево д. | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Малинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ионово д. | 77 м² | 7,2 сот. | 7 500 000 | 97 403 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник один, взрослый. Никаких долгов, обременений и прописанных лиц сделка пройдёт быстро и без лишних сложностей. Что касается самого дома: стены выполнены из шлаколитого материала и оштукатурены, фундамент ленточный конструкция крепкая и надёжная. В доме есть всё необходимое для комфортной жизни: газ (на текущий момент установлена заглушка, официально оформленная по акту Мособлгаза), электричество и центральное водоснабжение. Участок площадью 6,1 сотки имеет размеры 21х30 метров и полностью огорожен. С лицевой стороны установлен забор из профнастила, а по остальным границам сетка-рабица. Подъехать к дому можно в любое время года дорога асфальтированная. Соседи здесь живут постоянно, что говорит о стабильности и обжитости района. Показ дома могу организовать оперативно, у меня ключи звоните!