Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Ивушка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈2,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17843
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 110 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Роща СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 41 858 / 66 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 076 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 674 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Пущино СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ОРГРЭС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Всегингео СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 999 990 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Синтез СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чайка СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 39 655 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тэповец СНТ | 59 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 54 237 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 048 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юбилейное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просьба Риелторам Не Звонить. На даче имеется беседка. На фото она скрыта за кустами. При желании вышлю видео по Вотсап. Туалет и душевая отдельно, но прям рядом с домом. Домик летний. Имеется холодильник диваны шкафы. На участке есть плодовитые деревья и кусты. Сам участок большой. В доме 2 этажа, на втором одна большая комната, на первом кухня-комната и комната, прихожая. Цена обсуждается только по телефону. Пишите.