Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,72 млн → дом ≈181 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Фрязево ≈0,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17842
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 719 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 017 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Степаново д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 50 416 / 98 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 496 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Транспортник СНТ | 54,8 м² | 7,8 сот. | 4 650 000 | 84 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово с. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Юбилейное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | ОРГРЭС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Пущино СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Всегингео СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 999 990 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ясень СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Алешинские Сады СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Тэповец СНТ | 59 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 54 237 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 3 500 000 → 2 900 000 |
Описание
Подмосковная прописка! Снт Фрязевский Садовод, продаётся дача,40 км от Москвы, пешая доступность от станции Фрязево 20 минут, имеются все магазины, аптеки. На 10 сотках земли два домика,50 кв м 2014( имеется печка,2 комнаты- 10кв. М,25 кв). М), и 55 кв. М( постройка 1960г-предбанник кв. М. 4, комната 14 кв. М, терраса кв. М 8, плюс кухня кв 12), имеется душевая с туалетом, колодец с чистейшей питьевой водой, подвал сухой, сад (плодовые деревья -яблони, сливы, кусты смородины, крыжовник), цветов очень много. Участок граничит с лесом. Где есть грибы, ягоды.