Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 49 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 767 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,06 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Лесная ≈3 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17837
Рейтинг 83/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 767 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 104 478 / 124 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Маяк СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 67 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Булгаково д. да: «ванной» + «отделки» | 75 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 124 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 900 000 (+700 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 999 000 (+99 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 900 000 (−99 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, участок в собственности, дом ещё не оформлен. Дом строил для проживания матери, с гаражом и двумя комнатами. По состоянию здоровья проживать уже в доме не может, поэтому и продаю, буду в квартиру перевозить. Фундамент основательный, железобетонные сваи 3 метра, обвязка железным квадратом 80/80, можно хоть 2,3 этажа поднимать, из гаража сделать большую комнату, а так же изменить данную планировку, под свой проект. Утепление изорок 100+50+ Пеноплекс 50, итого двести. Доделывать нет времени, продаю, как есть. Проживать можно круглогодично. Требует доделки. Звоните расскажу подробнее. На септик и скважину сброшу.