Носовихинское ш., 37 км от МКАД
Виктория-80 90 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 1,18 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 221 тыс. → дом ≈959 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −331 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Казанское ≈3,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17833
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 221 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виктория-80 90 СНТ | 18,5 сот. | 694 000 | 37 514 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 17,7 сот. | 510 000 | 28 814 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,4 сот. | 750 000 | 40 761 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 15 сот. | 480 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Алешкино пос. | 19 сот. | 800 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 38 698 / 57 500 |
| цена объекта | 1 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 003 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 223 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Субботино д. | 60 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубки СНТ | 60 м² | 8 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новая Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 599 999 | 10 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Мичуринец-1 СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 180 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 180 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик на участке 6 соток в Снт Виктория рядом с деревней Грибаново. Красивейшие места, вокруг лес с изобилием грибов и ягод. В деревне развитая инфраструктура и прекрасная транспортная доступность. На участке кроме домика есть хоз блок. Колодец, электричество. Напротив участка пруд. Территория Снт закрытая. Прекрасное место для летнего отдыха.