Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Станкостроитель СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 37,1 м², участок 8 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 31.08.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 53 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 432 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈1,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17832
Рейтинг 39/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Новый Свет СНТ | 10,1 сот. | 225 200 | 22 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Связист-2 СНТ | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 24 сот. | 2 750 000 | 114 583 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Сонино ДНП | 20,8 сот. | 4 500 000 | 216 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Сонино ДНП | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Синяя Птица ДНП | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Казанское с. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поселок Сонино ДНП | 13,2 сот. | 3 297 500 | 249 811 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,8 сот. | 529 000 | 44 831 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,4 сот. | 550 000 | 52 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 42 972 / 71 429 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 313 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -661 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Мечта СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 143 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Надежда СНТ | 38 м² | 5,8 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Природа СНТ | 35,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 023 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сосенки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 5.9 км | Искра-8 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 840 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Оптимист-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 660 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 1 680 000 (−20 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 1 750 000 (+70 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 470 000 (−30 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 450 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В 15 мин от станции Казанское, от Москвы ехать около 1 часа. По всем вопросам по телефону. Возможен торг.