Новорязанское ш., 38 км от МКАД · земля с домом
Толмачево д., Раменский гор. округ
Участок 7 сот.
Дом по описанию: «Продаётся участок 7 соток, забор сделан по кругу, ворота откатные, электричество 15 квт, вес участок насыпал пескагрунта и поднял средном 50см, стоянка под…»
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.06.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 25 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 733 тыс. → дом ≈817 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈17,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1783
Рейтинг 65/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 44.3 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 693 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Толмачево д. | 16,3 сот. | 3 900 000 | 239 264 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Толмачево д. | 7,9 сот. | 865 000 | 109 494 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Квартал 6-6 дп | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Квартал 6-6 дп | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лев СНТ | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 9,7 сот. | 1 000 000 | 103 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.08.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.08.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 350 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 550 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 7 соток, забор сделан по кругу, ворота откатные, электричество 15 квт, вес участок насыпал пескагрунта и поднял средном 50см, стоянка под машин(под тяжелогруз) 200 квадратный метр, ровно, сухо без травы, вода нигде не стоит, от асфальтовый дороги 50 метров, адрес Деревня Толмачёво, под стройку садовые и дачные дома.