Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Субботинские Дачи КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 7 сот., пенобетон.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 31.07.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 389 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: вода — нет.
До ст. Казанское ≈3,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17829
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 122 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 389 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 411 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подмосковные вечера ДНП | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подмосковные вечера ДНП | 8,1 сот. | 1 599 000 | 197 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 32 143 / 88 750 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 374 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 020 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 км | Виктория СНТ | 86 м² | 9 сот. | 13 000 000 | 151 163 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубки СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фрязево пос. | 83 м² | 9,4 сот. | 1 670 000 | 20 120 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Дружба СНТ | 84 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Юбилейный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Пушкино-1 СНТ | 75 м² | 9 сот. | 600 000 | 8 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ёлочка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кузнецы д. | 90 м² | 10 сот. | 6 670 000 | 74 111 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Ромашка СНТ | 78 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 37 821 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Продаётся земельный участок с домом. Заниматься времени нет. На участке имеется санузел и бытовка так же на участке есть свет. Воды нет. Просмотр в любое удобное для вас время. К участку нужно приложить руку и будет хорошее место для отдыха. По вопросам просмотра пишите или звоните покажу в любое время дня и ночи. Разумный торг с разумным покупателем.