Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Родник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,89 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 513 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 15 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Казанское ≈2,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17828
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 34 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 259 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Казанское Полесье ДНП | 10,3 сот. | 2 490 000 | 241 748 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 41 166 / 114 286 |
| цена объекта | 1 889 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 605 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 781 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -824 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Грибово 2 ДНП | 64 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 109 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 989 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 889 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 889 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Замечательная дачка на ухоженном участке! Два этажа. Все оставим. Есть колодец. Асфальтированный подъезд. Магазин и водоем рядышком. Земельный участок Кадастровый номер 50:17:0030412:353. Здание Кадастровый номер 50:17:0030412:505. Возможно приобретение в ипотеку. Оказываем помощь в одобрении ипотеки.