Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 244 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈800 тыс. / целевая ≈720 тыс. / пессимист. ≈640 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −311 %, ROI −76 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈2,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17823
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 67 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 244 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 006 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 25 000 / 41 667 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 992 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −311 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.5 км | Восток СНТ | 32 м² | 6,3 сот. | 2 530 000 | 79 062 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СТ | 40 м² | 8 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малиновка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Фарфорист-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Южный-6 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.09.2026 | 2 250 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Кирпичный дом состояние отличное. Так же хоз блок из кирпича. Внутри отделка вагонкой, 2 этаж требует отделки. Участок поднят сухой, Осмотр приветствуется.