Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Ефимово ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 9,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 797 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 100 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 32 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈936 тыс. / целевая ≈842 тыс. / пессимист. ≈749 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −287 %, ROI −74 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Назарьево ≈5,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17817
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 30 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 53 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 797 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 100 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 12,9 сот. | 890 000 | 68 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово дп | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 34 642 / 74 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 936 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −287 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Клязьменское СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 123 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 26 м² | 10 сот. | 950 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Руслан СНТ | 28,4 м² | 6,4 сот. | 930 000 | 32 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Керамик-2 СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
9,8 соток дом-баня 6х4( каркасная, утепление 150 по кругу). Можно жить постоянно, регистрация домов и прописка доступна, дороги на балансе города П Посад, взносы и прочее отсутствют, планируется освещение поселка по гос программе. Дом теплый, много постоянно живущих в поселке, отличные соседи, рядом школа, амбулатория, пятерочка, пруды, шикарный лес, напротив деревня, автобусная остановка 200 метров, в пешей доступности 5 мин Пятёрочка. Скважина в кессоне (устроено так что зимой можно в любое время приехать и быстро запустить систему, потом уезжая быстро спустить чтобы не греть постоянно дом) септик из бочек, электричество 15квт, подключен оптоволоконный интернет. Беседка, большой хозблок(теплый), навес. В доме баня. Участок ровный, сухой. Растут деревья и плодовые кустарники. Много свободного места в тч под основной дом. Поменялись планы на жизнь поэтому продается.